Introdução
Quem atua com locação, administração ou intermediação de imóveis provavelmente já ouviu falar da Dimob, que deve ser declarada anualmente para a Receita Federal.
Entretanto, algumas dúvidas podem surgir: o que exatamente deve ser declarado? Quem está obrigado a enviar as informações? Quais dados precisam constar no documento?
Neste artigo, você vai entender de forma clara e objetiva o que é a Dimob, quem precisa declarar, quais informações são exigidas e como organizar sua imobiliária para cumprir essa obrigação com segurança. Boa leitura!
O que é a Dimob?
A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob) é uma obrigação acessória exigida pela Receita Federal e requerida pela Instrução Normativa 1.115.
Esse documento é considerado um dos documentos mais importantes da rotina fiscal de imobiliárias e administradoras, e deve ser enviado anualmente por pessoas jurídicas que atuam na intermediação, administração, locação, compra e venda de imóveis.
Na prática, a DiMob funciona como um instrumento de cruzamento de dados. Por meio dela, a Receita Federal recebe informações detalhadas sobre valores de aluguéis recebidos, comissões, taxas de administração e operações de compra e venda realizadas ao longo do ano-calendário.
Esses dados são utilizados para verificar se os rendimentos foram corretamente declarados pelos proprietários (locadores) e demais envolvidos nas operações. Em outras palavras, a Dimob é uma obrigação declaratória, não um imposto.
Para que serve a Dimob?
O objetivo da Dimob é dar transparência às operações imobiliárias e fortalecer a fiscalização tributária, reduzindo inconsistências entre o que foi movimentado pelas imobiliárias e o que foi declarado no Imposto de Renda de pessoas físicas e jurídicas.
Para isso, a declaração funciona como ferramenta para que a Receita Federal acompanhe e fiscalize as operações realizadas no mercado imobiliário, especialmente aquelas que envolvem rendimentos de aluguel e transações de compra e venda.
Em suma, os dados enviados pelas imobiliárias e administradoras são comparados com as declarações de Imposto de Renda de proprietários, inquilinos e empresas envolvidas nas operações. Isso ajuda o Fisco a identificar possíveis inconsistências, omissões de rendimentos ou divergências de valores declarados.
Além do papel fiscalizador, a Dimob também contribui para:
- Aumentar a transparência nas operações imobiliárias;
- Formalizar as atividades de intermediação e administração;
- Reduzir riscos de autuações futuras por inconsistências tributárias;
- Garantir maior segurança jurídica para as empresas do setor.
Para as imobiliárias, entender a função da Dimob é essencial não apenas para cumprir a obrigação legal, mas também para estruturar processos internos mais organizados, com controle claro de repasses, comissões e valores recebidos ao longo do ano.
Por isso, manter as informações organizadas é essencial para evitar divergências, retrabalho e possíveis penalidades.
Quem está obrigado a declarar a Dimob?
A obrigatoriedade da Dimob não é para todos os profissionais do mercado imobiliário. Apenas pessoas jurídicas e corretores de imóveis autônomos, que são equiparados a PJ, pois realizam determinadas atividades relacionadas a imóveis e têm a obrigação de declarar.
Segundo a Instrução Normativa Nº 1.115, a Dimob deve ser entregue por empresas e equiparados que atuam com:
- Intermediação de compra e venda de imóveis;
- Administração de imóveis;
- Intermediação de locação;
- Incorporação imobiliária.
A seguir, detalhamos os principais casos para tirar quaisquer dúvidas.
Imobiliárias e administradoras de imóveis
Imobiliárias e administradoras que recebem, administram ou intermediam valores de aluguel estão obrigadas a enviar a Dimob.
Isso inclui empresas que fazem a gestão completa da locação, como cobrança, repasse ao proprietário e retenção de taxa de administração.
Mesmo que a empresa faça apenas o intermédio da operação, sem ser proprietária do imóvel, a obrigação permanece.
Pessoas jurídicas que intermediam locação, venda ou sublocação
Qualquer pessoa jurídica que atue como intermediadora em operações imobiliárias deve declarar a Dimob, ainda que essa atividade não seja sua única ou principal fonte de receita.
Ou seja, se a empresa realizou operações imobiliárias no ano-calendário, precisa prestar essas informações à Receita Federal.
Corretores de imóveis: quando precisa declarar Dimob?
Corretores de imóveis pessoa física não estão obrigados a entregar a DiMob.
No entanto, caso atuem por meio de uma pessoa jurídica (CNPJ), como uma empresa individual ou sociedade imobiliária, a obrigação pode existir, desde que a empresa realize atividades enquadradas nas regras da declaração.
Por isso, é fundamental verificar o enquadramento jurídico da atividade e analisar se houve operações que gerem obrigatoriedade no ano correspondente.
Quem não precisa entregar a Dimob?
Nem todos os profissionais ou proprietários de imóveis estão obrigados a enviar a Dimob.
A exigência é direcionada exclusivamente a pessoas jurídicas que atuam na intermediação ou administração de operações imobiliárias.
Ou seja, de modo geral, não precisam entregar a Dimob..:
Proprietários de imóveis (pessoa física)
Pessoas físicas que apenas recebem aluguel diretamente do inquilino, sem intermediação de uma imobiliária, não estão obrigadas a entregar a Dimob.
Nesse caso, a responsabilidade do proprietário é declarar os rendimentos de aluguel no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) quando aplicável, mas não há obrigação de envio da declaração imobiliária.
Empresas que não realizaram operações imobiliárias no ano-calendário
Mesmo que a empresa tenha CNAE relacionado a atividades imobiliárias, se não houve intermediação, administração, locação ou venda de imóveis no período, não há a necessidade de declarar na Dimob referente àquele ano.
Quais informações devem ser informadas na Dimob?
A Dimob exige o envio de informações detalhadas sobre as operações imobiliárias realizadas ao longo do ano-calendário, como dados do declarante, dos proprietários e dos inquilinos.
Quanto ao declarante, a própria empresa responsável pelo envio da Dimob deve enviar razão social, CNPJ, endereço e dados cadastrais atualizados.
Enquanto isso, dados dos proprietários (locadores) incluem nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ e valores de aluguéis recebidos no ano.
Já sobre os dados dos inquilinos (locatários), deve constar na Dimob o nome completo ou razão social, e CPF ou CNPJ.
Por fim, os valores envolvidos também devem ser discriminados na Dimob, incluindo comissões recebidas pela intermediação, taxas de administração, total recebido pelos aluguéis e valores repassados aos proprietários.
Qual é o prazo de entrega da Dimob?
A Dimob deve ser entregue anualmente à Receita Federal, sempre no início do ano, com base nas informações referentes ao ano-calendário anterior. De modo geral, o prazo de envio costuma ocorrer até o último dia útil de fevereiro.
Todas as operações realizadas entre 1º de janeiro e 31 de dezembro de um determinado ano devem ser declaradas até o fim de fevereiro do ano seguinte. Ou seja, as informações referentes a 2025, por exemplo, devem ser enviadas até o último dia útil de fevereiro de 2026.
Conclusão
Nesse artigo, vimos que a Dimob é uma obrigação que exige organização, precisão e atenção aos detalhes e, apesar de não ser um imposto, ainda tem impacto direto na conformidade fiscal da imobiliária e dos proprietários envolvidos nas operações.
Por isso, declará-la não só cumpre a exigência legal, mas também fundamenta a estrutura de processos internos, garantindo controle total sobre contratos, repasses, comissões e valores administrados ao longo do ano.
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