Introdução
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é a legislação que regula a locação de imóveis urbanos no Brasil.
O objetivo dessa lei é garantir segurança jurídica, equilíbrio e transparência nas relações entre proprietários, inquilinos e imobiliárias.
Dessa forma, é possível reduzir conflitos e oferecer regras claras para cada etapa da locação.
Portanto, para quem administra imóveis, compreender essa lei profundamente não só é fundamental para cumprir obrigações legais, como também se revela uma forma de proteger o patrimônio de seus clientes locadores.
Neste artigo, trouxemos as informações mais importantes sobre a Lei do Inquilinato, os principais direitos e responsabilidades de cada parte, e como a tecnologia pode tornar tudo mais simples.
Se você quer evitar prejuízos e tornar sua locação mais segura e rentável, continue lendo e confira nosso guia completo!
Quais temas são regidos pela Lei do Inquilinato
Em suma, a Lei do Inquilinato é a legislação de dispõe de:
- Locações residenciais;
- Locações comerciais;
- Garantias locatícias;
- Deveres e direitos de ambos locador e locatário;
- Regras para reajustes, rescisão, inadimplência, despejo e mais.
Entretanto, ela NÃO se aplica a locações de:
- Imóveis de propriedade pública;
- Vagas de garagem alugadas separadamente, nem de espaços reservados para estacionamento;
- Espaços destinados à publicidade;
- Locações por temporada muito curtas, como hospedagem;
- Arrendamento mercantil.
Nos casos acima, a regulação cabe ao Código Civil e às leis especiais.
Direitos e deveres do proprietário
Direitos do locador
A legislação estabelece os seguintes direitos do locador:
- Receber o aluguel em dia;
- Reajustar o aluguel conforme índice previsto;
- Reaver o imóvel em situações previstas na lei;
- Exigir garantia locatícia para atender às demais obrigações do contrato (opcional, podendo ser qualquer uma das modalidades previstas no artigo 37).
Deveres do locador
O artigo 22 traz uma lista de obrigações referentes ao locador. Confira:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Direitos e deveres do locatário
Direitos do inquilino
A Lei do Inquilinato diz que este tem direito a:
- Receber o imóvel em bom estado;
- Não responder por defeitos anteriores à locação;
- Solicitar descrição minuciosa do estado do imóvel;
- Ter sua privacidade garantida (não receber visitas sem agendamento prévio, mesmo que para vistoria do imóvel);
- Quando pagar ao locador por reparos, receber recibo detalhado do que foi quitado;
- Solicitar comprovante de pagamento do aluguel.
Deveres do inquilino
O artigo 23 traz uma série de obrigações ao inquilino. Em resumo, o locatário deve:
- Pagar o aluguel em dia;
- Cuidar do imóvel como se fosse seu;
- Devolver o imóvel no estado que recebeu;
- Pagar despesas de consumo, bem como despesas ordinárias de condomínio;
- Informar o locador de reparos necessários;
- Realizar reparos de danos provocados por si;
- Permitir a vistoria do imóvel, desde que combinada previamente;
- Entregar ao locador quaisquer multas, exigências de autoridades públicas e documentos de cobrança condominiais;
- Pagar o prêmio do seguro fiança;
- Respeitar as regras do condomínio.
Lembrando que, conforme o artigo segundo, “ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários”.
Além disso, em caso de mais de um locatário (ou mesmo mais de um locador), entende-se que são solidários se o contrato não estipulou.
A legislação também diz que, durante a execução de obras necessárias à regularização do imóvel, os locatários ou sublocatários “estarão desobrigados do aluguel”.
Garantias locatícias permitidas pela lei
A Lei do Inquilinato diz que o locador pode exigir garantias do locatário para se proteger de eventuais inadimplências.
A legislação informa que as seguintes modalidades podem ser exigidas:
Entretanto, é proibida a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.
A caução pode ser em bens móveis ou imóveis. No caso de caução em dinheiro, esta não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Saiba mais sobre a caução em nosso artigo completo!
Nos últimos anos, surgiram também soluções modernas de garantia locatícia, conhecidas como garantias digitais. Elas utilizam tecnologia para agilizar a análise de crédito, reduzir a burocracia e oferecer mais segurança tanto para locadores quanto para locatários.
Diferentemente das modalidades tradicionais, essas soluções costumam ter aprovação rápida, sem necessidade de fiador ou altos desembolsos iniciais, o que amplia a atratividade do imóvel e melhora a experiência do inquilino. E o melhor: tudo isso com segurança e validade jurídica.
Para imobiliárias, corretores e proprietários que desejam oferecer uma garantia moderna, simples, digital e altamente segura, recomendamos o SAMA, nossa garantia locatícia exclusiva. Unimos tecnologia, proteção e facilidade para todos os envolvidos no processo de locação, minimizando o risco de inadimplência e impulsionando a eficiência!
Reajuste de aluguel
Em seu artigo 18, a Lei do Inquilinato estabelece a possibilidade de ambos locador e locatário concordarem em novos valores para o aluguel, bem como a inserção ou modificação de cláusula de reajuste.
Entretanto, caso ambas as partes não entrem em acordo, é possível pedir revisão judicial do aluguel a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
A legislação determina que esta revisão só é permitida após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado.
Reforma, manutenção e responsabilidades: quem paga o quê
A convivência entre locador e locatário envolve cuidados constantes com o imóvel, e entender quem é responsável por reformas, reparos e manutenções é essencial para evitar conflitos durante a locação.
Se você quer se aprofundar nesse tema, não se preocupe! A AlugaMais já preparou um conteúdo completo sobre o assunto. Confira nosso artigo “Posso reformar um imóvel alugado? Saiba o que é permitido!” e saiba todos os detalhes sobre manutenções, reparos, obras estruturais, melhorias, e quem fica responsável por cada um!
Inadimplência: o que a lei prevê e quais são os caminhos possíveis
A inadimplência é uma das maiores preocupações de locadores e imobiliárias, e a Lei do Inquilinato estabelece regras claras sobre como proceder quando o pagamento do aluguel atrasa.
Preparamos um artigo completo sobre este tema, da prevenção à cobrança estruturada, e comentamos sobre como minimizar prejuízos com atrasos. Saiba mais em nosso guia completo de gestão de inadimplência!
Não se esqueça que, além de oferecer os melhores conteúdos sobre o mercado imobiliário, também oferecemos serviço especializado de gestão financeira de locação. Já ajudamos mais de 3.000 imobiliárias a receberem aluguel em dia e manterem pagamentos aos seus locadores. Entregamos processos de cobrança mais eficientes e profissionais!
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Despejo: em quais situações ele pode acontecer
A Lei do Inquilinato prevê diferentes situações em que a ação de despejo pode ocorrer, como falta de pagamento, término do contrato sem renovação, infrações às cláusulas contratuais, uso irregular do imóvel, entre outras.
Cada caso possui regras e procedimentos específicos, e a condução correta é essencial para evitar riscos jurídicos.
Por aqui na AlugaMais, realizamos despejos com agilidade, pois trabalhamos com contratos de locação sem apresentação de garantias. Nesses casos, a lei permite recorrer ao chamado despejo por liminar.
A liminar está prevista no art. 59 da Lei do Inquilinato, que autoriza a desocupação do imóvel em até 15 dias, independentemente de audiência.
Entretanto, é preciso que o pedido esteja baseado nas hipóteses legais e que a caução equivalente a três meses de aluguel seja prestada.
Ao utilizarmos esse mecanismo jurídico, a AlugaMais traz dois grandes benefícios para quem aluga imóveis com nossas soluções:
- Rapidez e menor envolvimento burocrático, acelerando a retomada do imóvel quando a inadimplência não é sanada;
- Agilidade para não deixar o imóvel parado, reduzindo o tempo entre a desocupação e a recolocação do imóvel no mercado;
- Maior segurança jurídica e previsibilidade, pois a liminar segue rito especial previsto na lei, com prazos e regras claros.
Nosso serviço completo de gestão da inadimplência cuida de todo o processo: da cobrança à identificação da falta de pagamento, passando pelo ajuizamento da ação e pedido de liminar, até a desocupação do imóvel se necessário. Portanto, convidamos você a saber mais sobre essa nossa solução!
Além disso, em breve a AlugaMais publicará um artigo completo sobre despejo para orientar imobiliárias e locadores sobre os passos adequados. Fique de olho em nosso blog para não perder esse conteúdo!
Renovação de contrato: regras para locação residencial e comercial
Em geral, a renovação de contratos de locação segue regras diferentes para imóveis residenciais e comerciais.
Em regra, nos contratos residenciais, a renovação é geralmente automática caso não haja manifestação contrária do locador ou do locatário. Porém, é preciso sempre respeitar os prazos previstos em contrato.
Já na locação comercial, além da possibilidade de renovação acordada entre as partes, existe a renovação judicial. Esta pode ser solicitada pelo locatário ao final do contrato desde que ele cumpra certos requisitos legais, como tempo mínimo de ocupação e cumprimento das obrigações contratuais.
É importante que você oriente o proprietário sobre essas situações, principalmente para evitar conflitos, garantir direitos e preparar decisões sobre reajustes, prazos e eventual renovação judicial.
Como a tecnologia facilita o cumprimento da Lei do Inquilinato
A tecnologia tem transformado a forma como proprietários, inquilinos e imobiliárias cumprem as regras da Lei do Inquilinato, tornando processos mais seguros e ágeis.
Ferramentas como a assinatura digital e contratos inteligentes permitem formalizar acordos de forma rápida e juridicamente válida.
Além disso, as garantias digitais oferecem mais segurança para locadores e locatários, enquanto vistorias por aplicativo agilizam a conferência do estado do imóvel, registrando informações de forma prática e profissionalizada.
Logo, sistemas de gestão para imobiliárias como o Aluguel.Ai, da AlugaMais, centralizam contratos, pagamentos e comunicação com clientes, ajudando a reduzir erros e a manter a conformidade legal.
Conheça os serviços da AlugaMais e descubra como a tecnologia pode facilitar o dia a dia da sua imobiliária!
Conclusão
Em suma, a Lei do Inquilinato é essencial para organizar e proteger as relações entre locadores e locatários, oferecendo segurança jurídica e definindo direitos e deveres de ambas as partes.
Ao longo desse conteúdo, abordamos os mais diversos aspectos referentes a esta lei. Nosso objetivo era criar um verdadeiro guia para sanar suas dúvidas quanto aos contratos abrangidos, as modalidades de garantia permitidas, e demais detalhamentos.
Entender esses pontos permite que proprietários, inquilinos e imobiliárias tomem decisões mais informadas, evitando conflitos e garantindo que a locação aconteça em conformidade com a legislação.
Conte com a AlugaMais para facilitar ainda mais seu processo de locação: oferecemos soluções completas, incluindo gestão financeira, de inadimplência, contratos digitais, garantia online, vistorias por aplicativo e muito mais!
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